DOPO L’ACQUISTO: GLI ADEMPIMENTI – LE IMPOSTE

Il sistema fiscale italiano contiene una vasta e complessa normativa anche per quanto riguarda gli immobili, assoggettandoli ad imposte sia sui redditi che comunali e prevedendo obblighi di dichiarazione a carico dei contribuenti. Dopo aver acquistato l’immobile (ed avere pagato l’imposta di registro, se il venditore è un privato,o l’IVA, se il venditore è una impresa, nonché le imposte ipotecarie e catastali) non si esauriscono gli adempimenti ed i pagamenti, tutt'altro! Il primo “problema” riguarda l’ICI – l’Imposta Comunale sugli Immobili

E’ una imposta a carico del proprietario (o del titolare del diritto di usufrutto o di uso e abitazione); non ne sono quindi soggetti né l’inquilino né il nudo proprietario.

L’ICI è dovuta ogni anno in due soluzioni  così come segue:

- Il 50% di quanto dovuto rispetto alle aliquote ed alle detrazioni dell’anno precedente entro il 30 giugno.
- Il saldo a conguaglio entro il 20 dicembre

Chi acquista l’immobile durante l’anno dovrà versare l’ICI in proporzione ai mesi di possesso dalla data del rogito e, pertanto, dovrà verificare se è dovuta anche una parte di acconto o il solo saldo a dicembre. Per gli anni successivi varranno invece le scadenze sopra riportate.
L’ICI si calcola applicando al valore catastale dell’immobile l’aliquota che i Comuni anno per anno deliberano (la misura è comunque compresa tra il 4 ed il 7 per mille). Come previsto per legge, quasi tutti i Comuni prevedono aliquote diverse rispetto alle varie tipologie di immobili (abitazione principale, abitazione a disposizione o sfitta, ecc. ) Per l’abitazione principale viene generalmente deliberata dai Comuni una aliquota inferiore, ed è inoltre prevista dalla legge una detrazione di 104 euro circa, che ogni comune ha però facoltà di aumentare, stabilendone i criteri ed i presupposti. La normativa ICI non prevede solo i due versamenti annuali, ma stabilisce anche l’obbligo di presentare all’Ufficio Tributi del Comune ove è situato l’immobile una dichiarazione da redigere su appositi modelli e da consegnare od inviare con raccomandata semplice entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. Detto termine può anch’esso venire modificato con delibera comunale, quindi non vale necessariamente per tutti i Comuni italiani (è consigliabile contattare l’ufficio tributi del comune interessato per ottenere informazioni precise).
La dichiarazione va presentata una sola volta e vale anche per gli anni successivi. Dovrà essere ripresentata solo quando si modificheranno alcuni dati o quando varieranno i possessori. Nel caso di acquisto di un nuovo immobile andrà pertanto presentata sia da parte dell’acquirente che da parte del venditore.

La Finanziaria del 2001 ha apportato diverse e sostanziali modifiche. Innanzitutto, già con effetto dall’anno 2000, la deduzione per l’abitazione principale è pari alla rendita catastale dell’immobile e delle relative pertinenze. In altre parole, dall’anno 2000 l'abitazione principale ed il relativo garage o box auto sono totalmente esenti da IRPEF.

L'attuale legislazione tributaria permette, inoltre, la detrazione dall'IRPEF lorda di un importo pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori (fino ad un importo massimo di 3620 euro e, quindi, fino a circa 672 euro di detrazione) alle seguenti condizioni:
- che si tratti di mutui garantiti da ipoteca su immobili;
- che si tratti di mutuo contratto per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale;
- che la destinazione ad abitazione principale avvenga entro un anno dall'acquisto

Si precisa che per ottenere le detrazioni sarà necessario prendere residenza nell'immobile acquistato entro il predetto termine, poiché la residenza costituisce prova sufficiente per l'Amministrazione finanziaria della destinazione ad abitazione principale.
Ulteriori importanti novità sono state introdotte:
- l’immobile acquistato deve essere adibito ad abitazione entro 12 mesi;
- sempre 12 mesi è il termine massimo che può intercorrere tra la stipula del mutuo e l’acquisto o viceversa;
- nel caso, invece, in cui l’immobile sia oggetto di lavori di ristrutturazione, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’immobile è  adibito a dimora abituale, ma per fare ciò viene previsto un termine di 2 anni dalla data dell’acquisto;
- è estesa la possibilità di detrarre gli interessi passivi anche se l’immobile acquistato è destinato ad abitazione principale di un familiare;
- assolutamente innovativa è inoltre la possibilità di godere della suddetta detrazione anche nel caso di acquisto di immobile affittato; per far ciò, tuttavia, la condizione imprescindibile è che entro 3 mesi dall’acquisto venga notificato all’occupante locatario l’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, e l’immobile venga comunque adibito a propria abitazione entro 1 anno dal rilascio.

Gli immobili a disposizione
Si devono intendere le cosiddette “seconde case”, quale ad esempio la casa al mare, ma anche gli immobili tenuti sfitti o semplicemente a disposizione anche saltuaria del proprietario. La tassazione di questa tipologia di immobili è data dall’inserimento in dichiarazione dei redditi della rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3, quale aggravio rispetto ai notevoli benefici previsti per l’abitazione principale.

Gli immobili affittati. Ai fini IRPEF, per le locazioni degli immobili è prevista una regola generale che sancisce l’obbligo di indicare in dichiarazione dei redditi l’importo dell’affitto annuale percepito (ridotto del 15% quale detrazione forfettaria) se esso è superiore – come nella maggioranza dei casi – alla rendita catastale dell’immobile stesso. La normativa introdotta nel 1998 ha ampliato le tipologie di contratti eliminando il cosiddetto “contratto ad equo canone”.

Oggi infatti esistono, in via esemplificativa:
- Contratti a canone libero, con durata di 4 anni rinnovabile per identico periodo;
- Contratti a canone regolamentato o concordato, con durata minima di 3 anni rinnovabile per ulteriori 2 anni;
- Contratti con durata completamente libera e senza alcuna durata minima, quali quelli ad oggetto case di lusso e di villeggiatura;
- Contratti, per necessità particolari dell’inquilino o del proprietario, o per gli immobili dati in locazione a studenti.

Per incentivare l’utilizzo dei contratti a canone regolamentato, il legislatore ha previsto solo per questi ultimi agevolazioni e risparmi ai fini IRPEF sia per il locatore che per l’inquilino. Si ricorda inoltre che è stata prorogata e consentita anche nel 2001 la detrazione in dichiarazione dei redditi ai fini IRPEF del 36% delle spese sostenute relative agli interventi di recupero degli immobili, ossia le spese di ristrutturazione edilizia sia su immobili singoli che su fabbricati condominiali. La Finanziaria 2001 ha inoltre esteso le tipologie di interventi di recupero.